日本でいちばん高いマンションは？ 億ション価格ランキング【2026年版】首都圏の新築平均は初の1億円超え

「億ション」という言葉が、もう特別な響きを持たなくなってきた。不動産経済研究所によると、2026年上半期（1〜6月）に首都圏で発売された新築マンションの平均価格は1億135万円。上半期として初めて1億円を超えた^[1]。

では、日本でいちばん高いマンションはいくらなのか。この記事では、①市場全体の数字、②報道された歴代の最高額、③いま売り出し中の高額物件、④首都圏の外、の順に並べた。数字はそれぞれ出どころが違い、「予定価格」「関係者の話」などの確からしさも違うので、そこも一緒に書いておく。

1. 結論：数字で見る「日本でいちばん高いマンション」

• 報道された最高額は約200億円。 東京・麻布台ヒルズのレジデンス最上階（64階）のペントハウスで、2023年に「約200億円、売約済み」と報じられた。ただし公式の発表ではなく、不動産関係者の話として伝えられた数字だ^[3]。
• いま売り出し中でいちばん高いのは8億円（予定）。 2026年10月時点の首都圏の高級マンションの掲載で、文京区の「パークコート御茶ノ水ザタワー」が最高価格8億円（予定）とされている^[2]。
• 平均でも1億円超え。 首都圏の新築の平均は1億135万円、東京23区だけなら1億4,249万円で、どちらも上半期の過去最高^[1]。

2. 市場全体：首都圏の新築は平均1億円の時代に

不動産経済研究所の2026年上半期の発表を、地域ごとに並べた^[1]。

注目したいのは、発売戸数が7,989戸と少ないことだ。上半期として5年連続の減少で、2000年の上半期（4万6,816戸）と比べると6分の1ほどしかない^[1]。建てられる数が減り、出るのは都心の高い物件が中心になる。その結果、平均が押し上げられている面がある。千葉県が56.8%も上がったのは、人気エリアの超高層物件が出たためだと研究所は説明している。

もう一つの変化が、定期借地権（定借）付きの物件の増加だ。土地を買わずに、50年以上の決められた期間だけ借りる形のマンションで、同じ立地でも価格を抑えやすい。2026年上半期の供給は886戸で、前年同期（634戸）から大きく増え、年間では2,000戸を超える可能性があるという^[1]。

1億円で買える広さも縮んでいる。東洋経済は、マンション調査会社トータルブレインの集計として、平均価格1億円以上の新築が2025年に首都圏で6,772戸あったと伝え、1億円で買えるものが「港区の102㎡」から「23区外の66㎡」に変わったと報じた^[6]。

3. 区ごとに見ると、23区のうち19区で1億円超え

不動産情報サイトのLIFULL HOME'Sは、2026年1〜5月に同サイトに掲載された東京都内の新築分譲マンションを区ごとに集計し、23区のうち19区で平均価格が1億円を超えたと発表した。新たに墨田区・荒川区・板橋区・足立区が1億円を超えたという^[7]。

• いちばん高いのは千代田区で平均3億5,150万円、1㎡あたり427.9万円。23区で唯一400万円を超えた。
• 平均価格がいちばん低いのは台東区の6,800万円、1㎡あたりの単価がいちばん低いのは葛飾区の109.4万円だった。

この集計は「売り出し中の掲載価格」をもとにした推計で、各分譲期の最高価格と最低価格の平均を使っている。不動産経済研究所の数字（実際に発売された物件の平均）とは集め方が違うため、23区の平均も同じにはならない。どちらも「都心ほど高く、その波が外側の区へ広がっている」という点では一致している。

中古マンションも上がり続けている

新築が高くなると、中古に目を向ける人が増える。その中古も上がっている。東京カンテイによると、2026年上半期の首都圏の中古マンションの相場は1坪（約3.3㎡）あたり504.2万円で、前期より9.1%上がった。集計を始めてから初めての500万円台で、上昇は27期連続だ^[8]。

• 東京都は615.7万円（+8.7%）、23区は654.5万円（+8.3%）、都心部は942万円（+5.7%）。
• 伸び率は都心部より、城南・城西（+9.7%）や城北・城東（+9.2%）のほうが大きかった。
• 一方で港区は19カ月ぶりに前期より下がった。高すぎる価格に、買い手の動きが追いつかなくなっている兆しとも読める。

新築の「億ション」が増えたことで、中古の値段もそれに引っぱられる。いわゆる「新築が高いから中古へ、中古も高いから郊外へ」という流れが、数字にも出始めている。

4. 報道された歴代の最高額

分譲マンションの「最高額」は、売主が公表しないことが多い。ここに並べるのは、報道で伝えられた数字だ。

ほかに、2023年に販売が始まった三田ガーデンヒルズ（港区）は、坪単価が最も高い棟で約2,000万円、平均価格は4億円前後と報じられた。いちばん広い376㎡の住戸は「55億円を超えるとも言われる」と伝えられたが、価格は確認されていない^[5]。

読み方の注意： 200億円は「売り出し価格」ではなく「関係者が語った成約の噂」に近い数字だ。比べるときは、新築の分譲価格か、中古の売り出し価格か、成約価格かをそろえる必要がある。

5. いま売り出し中の高額物件トップ10（首都圏）

住宅情報サイトのアットホームの「高級マンションランキング（首都圏）」から、2026年10月19日時点の掲載を並べた^[2]。

• 10件のうち港区が5件。文京区・渋谷区が2件ずつと続く。
• 「予定」が付いた価格は、販売開始前の見込みで、変わることがある。
• このランキングはサイトに掲載された物件だけが対象で、掲載されない水面下の販売（会員向けの先行案内など）は入らない。

6. 首都圏の外でも「億ション」

名古屋・栄では、白川公園のそばに建設中の24階建て「パークタワー栄」の最上階、161㎡の3LDKが6億円を超える予定価格と報じられた。2026年7月上旬から販売予約が始まり、完成は2028年11月の予定だ^[9]。

地方の中心部でも高額な新築が増えている。理由として、建築費の上昇（資材と人手の不足）、都心に近い土地の取り合い、海外を含む富裕層の需要が挙げられることが多い。一方で、供給が増えすぎる地域が出る心配も指摘されている。

7. 1億円を借りたら、毎月いくら？

平均が1億円を超えたと聞いても、実感はわきにくい。そこで、1億円を35年（420回）の元利均等返済で借りた場合の毎月の返済額を、金利ごとに計算した。ボーナス返済なし、金利は35年間変わらないものとした単純な計算だ。

• 金利が0.8%から2.0%に上がるだけで、毎月の返済は約5.8万円、総額では約2,400万円増える。変動金利で借りる場合、この差がそのまま将来の不安になる。
• 「返済が年収の25%に収まる年収」は、毎月の返済×12÷0.25で出した目安だ。夫婦の収入を合わせる「ペアローン」が増えている背景には、1人の年収ではこの水準に届きにくい現実がある。
• 実際には頭金、管理費・修繕積立金、固定資産税、保険料などもかかる。返済額だけで「買える」と判断しないほうがいい。

逆に言えば、都心の億ションの多くは、ローンをあまり使わない人（現金で買える人や、資産の組み替えとして買う人）が買い手の中心になっている、とも考えられる。平均価格が上がっても、普通の会社員の住まい探しの感覚とは、どんどん離れていく。

8. 数字を読むときの3つの注意

1. 「予定価格」と「実際の成約価格」は違う。 売り出し中の価格は値引きや調整で変わることがある。
2. 新築と中古を混ぜない。 人気物件は、完成後すぐに中古として新築時より高く売りに出されることもある。逆に、売れ残った物件の値下がりは表に出にくい。
3. 平均は「どこで何戸出たか」で動く。 供給が少なく都心に偏った年は、平均価格が上がって見える。暮らしの実感と比べるなら、㎡単価や、自分の住みたい地域の数字を見るほうがいい。

9. まとめ

• 報道された日本の最高額は、麻布台ヒルズの約200億円（関係者の話）。確認できる分譲の最高額としては、パークマンション檜町公園の55億円などが知られる。
• いま首都圏で売り出し中の最高価格は8億円（予定）。トップ10の半分が港区。
• 首都圏の新築の平均は1億135万円、東京23区は1億4,249万円。発売戸数が少ないこと、都心の高額物件が多いことが平均を押し上げている。
• 定期借地権付きの物件が増え、「買う」と「借りる」の間の選択肢が広がっている。

この記事は2026年10月20日時点の公表資料・報道・掲載情報に基づく。物件の価格や販売状況は変わることがある。購入をすすめるものではない。

参考資料

参考文献・出典

1. [1]不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期（1〜6月）」（2026年7月21日）。PDF ↩
2. [2]アットホーム「高級マンションランキング［首都圏］」（2026年10月19日閲覧）。アットホーム ↩
3. [3]マネーポストWEB（週刊ポスト）、麻布台ヒルズ レジデンス最上階に関する記事（2023年8月22日）。マネーポスト ↩
4. [4]LIMO「パークマンション檜町公園」に関する記事。LIMO ↩
5. [5]マネーポストWEB（週刊ポスト）、三田ガーデンヒルズに関する記事（2023年5月26日）。マネーポスト ↩
6. [6]東洋経済オンライン「四半世紀で変わり果てた『億ション』の姿」（2026年8月6日）。東洋経済 ↩
7. [7]LIFULL「東京23区『1億円超えエリア』が19区に広がる」（2026年6月23日）。LIFULL ↩
8. [8]住宅新報「東京カンテイ 首都圏中古マンション相場、上期は初の坪500万円台に」（2026年9月7日）。住宅新報 ↩
9. [9]メ〜テレ（名古屋テレビ）「名古屋・栄のタワマン“億ション”が当たり前に？最上階は6億超え」（2026年5月14日）。メ〜テレ ↩